30년간의 임대 광고를 번역한 한 남자

나는 Eric Fischer가 괴물 같은 영웅이라는 점을 제외하고는 그에 대해 아는 것이 없습니다.

아주 좋아 최근 샌프란시스코 거주를 시도한 모든 사람 , Fischer는 주택 비용에 관심이 많습니다. 그러나 그러한 다른 모든 사람과 달리 Fischer는 그들에 대한 현대 역사 데이터의 깊이를 두 배로 늘려 이 대화에 기여하기로 결정했습니다.

지금까지 SF 주택 가격에 대해 가장 일반적으로 인용된 정보는 시가 샌프란시스코 크로니클(San Francisco Chronicle)에 광고된 침실 2개 아파트의 중간 임대료를 연간 한 번 일요일에 추적하기 시작한 1979년으로 거슬러 올라갑니다.

불행히도 이 데이터에 대해 1979년은 샌프란시스코 시장 Dianne Feinstein이 부과한 해이기도 합니다. 임대료 통제로 전환된 임대료 동결 . 임대료 통제의 장점에 대해 논쟁하고 싶다면 — 그리고 급격히 상승하는 주택 가격에 직면해 있는 소수의 미국 도시에서 누가 그렇지 않겠습니까? — 양측의 주장은 상황에 대한 정보 없이는 그다지 유용하지 않을 것입니다. 전에 임대료 통제를 통해 비교할 수 있습니다.

그래서 Fischer는 임대료 통제 전 데이터를 찾았습니다. 그 직접 모았다 ... San Francisco Chronicle의 오래된 이미지 파일과 마이크로필름을 살펴보는 데 많은 시간을 할애했습니다. 마이크로폼 리더.(사진: 톰 롤프/위키미디어 커먼즈)

Fischer는 그의 훌륭한 책에서 그의 방법론에 대해 많은 이야기를 합니다. 이 프로젝트에 대한 게시물 , 토요일 출판. 다음은 간략한 요약입니다. 그의 방법론은 완벽하지는 않지만 견고하며 개선할 좋은 방법이 없습니다.

이에 대해 더 자세히 알아보는 대신 이 블로그 게시물은 그의 새로운 데이터가 밝혀낸 것을 다시 강조 : 이 차트.

임대료.(사진설명: 에릭 피셔)

친구 여러분, 그것은 샌프란시스코 주택 가격의 70년입니다. 약간의 기복이 있지만 대부분의 경우 6.6%라는 매우 단순한 추세가 있습니다.

이는 1956년 이후 매년 평균적으로 임대료가 인상된 금액입니다. 임대료 통제 이전에는 사실이었습니다. 그것은 임대료 통제 후 사실이었습니다. 그것은 2000년 기술 거품 동안 완전히 사실이 아니었지만 여전히 일종의 사실이었고 나중에 다시 사실이 되었습니다.

6.6%는 물가상승률보다 2.5%포인트 빨라서 별거 아닌 것 같지만 60년 연속 하면 집값 네 배로 당신이 사야하는 다른 모든 것에 비해.

그 나쁜. 그러나 그것은 1956년과 비교하면 오늘날의 SF입니다.

그렇다면 가격이 오르게 된 원인은 무엇일까요? 이것이 Fischer의 발견에서 정말 흥미로운 부분입니다. 데이터로 무장한 그는 그 질문에 어느 정도 대답했습니다.

월 임대료를 요구하는 중앙값에릭 피셔

이것은 당신이 볼 가능성이 가장 가깝습니다 삶과 우주 그리고 모든 것에 대한 답.

다음 세 가지 변수만 사용하여 샌프란시스코 주택 시장을 거의 완벽하게 예측하는 차트입니다.

1. 샌프란시스코 카운티에 있는 작업 수입니다.
2. 샌프란시스코 카운티에서 거주할 수 있는 장소의 수입니다.
3. 샌프란시스코 카운티에서 일하는 모든 사람에게 지급되는 총 금액입니다.

차트 상단의 공식에 모두 요약되어 있습니다. 위의 (1), (2) 및 (3)에 대한 값을 제공했다면 샌프란시스코의 침실 2개짜리 아파트 중간값이 그 상황에서 임대하는 데 드는 비용을 놀랄 만큼 정확하게 예측할 수 있습니다.

우리가 할 수 있다면 변화 (1), (2) 또는 (3), 그런 다음 샌프란시스코에서 장소를 임대하는 데 드는 비용을 변경할 수 있습니다. 다음은 Fischer가 그의 공식에 따르면 아파트 가격이 67% 하락하는 시나리오를 요약한 방법입니다.

가격을 3분의 2로 낮추려면 주택 공급이 53% 증가(200,000채)되거나 CPI 조정 급여가 44% 감소하거나 고용이 51% 감소해야 합니다.

좋아, 그래서 이것은 샌프란시스코를 포틀랜드만큼 저렴하게 만드는 방법을 의미합니다. 모든 사람의 급여를 절반으로 줄입니다 , 또는 그들 중 절반을 불 , 또는 도시의 인구가 약 50% 빠르게 증가할 수 있도록 합니다. , 약 120만 가구로 증가한 반면 주택 수는 훨씬 더 빠르게 증가했습니다.

똥.

하지만 기다려 , 라고 말할 수도 있습니다. 프라하에는 약 120만 명의 주민이 있습니다. 밀라노에는 약 120만 명의 주민이 있습니다. 좋은 도시들입니다. 샌프란시스코가 프라하로 바뀌었다면, 특히 가격이 3분의 2로 떨어졌다면 정말 좋았을 것입니다.

아마도 사실일 것입니다. 문제는 프라하로 빠르게 변모하려면 수천 명의 개발자가 파산해야 한다는 것입니다. (기억하십니까?) 임대료가 67% 하락하여 모든 개발자가 200,000채의 새 주택을 짓기 위해 빌린 대출금을 갚을 수 없기 때문입니다. .

생각해 보면, 파산한 수천 명의 개발자도 당신에게 그리 나쁘게 들리지 않을 수 있습니다. 그러나 저를 믿으십시오. 개발자에게는 좋지 않게 들립니다. 그렇기 때문에 민간 개발자가 한 번에 많은 새 주택을 추가하는 상황은 결코 있을 수 없습니다. 낙원으로 돌아가는 일이 일어나기 훨씬 전에 건설을 중단할 것입니다.

내가 볼 때 이것은 우리에게 몇 가지를 남깁니다. 샌프란시스코를 위한 흥미로운 수업 :

1. 새로운 유닛을 추가하는 것은 대부분 똥이 더 나빠지지 않도록 .

1a. 그것은 여전히 ​​좋은 일입니다.

두. 임대료 통제가 문제의 큰 원인은 아닌 것 같다 그 자체로. 젠장 전에 나빴어. 똥은 나중에 나빴다. 적어도 1956년에 시작했다면 중위 아파트를 찾는 사람들에게 눈에 띄게 좋아지거나 나빠지지 않았습니다. (반면에 Fischer의 40년대 초기 가격 데이터에는 이상한 일이 벌어지고 있습니다. 1950-1960년 하락을 생략하면 임대료에서, 1979년 임대료 통제 이전의 모든 것이 고원처럼 보이기 시작합니다. 여기에 좋은 측정을 위한 그의 첫 번째 차트가 있습니다.)

CPI 조정 광고 임대료.(사진설명: 에릭 피셔)

2a. 임대료 통제가 중요한 방식 간접적으로 간접적으로 이어지는 경우 더 적은 새 단위 , 예를 들어 개발자가 작고 오래된 임대료 통제 건물을 새로운 시장 가격 건물로 교체하는 것을 방지하기 위해 사람들에게 항의하거나 소송을 제기할 이유를 제공하기 때문입니다. 가난한 사람들은 꽤 이해할 수 있지만 여전히 형편없는 결과입니다. (Fischer의 공식에서 알 수 있듯이) 모든 멋진 새 지붕은 그 아래의 부자들이 중산층 사람들을 밀어내지 않기 때문에 가격을 약간 낮추기 때문입니다. 중간 품질의 지붕 아래에서, 그리고 누군가가 텐트에서 끝날 때까지 계속해서 이어집니다.

2b. 그러나 이 데이터에는 임대료 통제가 샌프란시스코에 추가적인 반신축 효과를 가져왔다는 명확한 징후가 없습니다. 다시: 똥은 전에 나빴다. 젠장 나빴다.

3. 다른 것을 너무 망치지 않고 할 수 있는 방법이 있다면 충전재 개발 비용을 줄이는 것이 도움이 될 것입니다.

4. 무언가가 있다면 주택 시장이 신규 이민자를 위한 충분한 새 주택을 짓는 것을 막음 , 그렇다면 아마도 1960년이나 그 이전에 도착했을 것입니다.

샌프란시스코가 저를 우울하게 만들기 때문에 이 시점에서 샌프란시스코에 대한 이야기를 중단하겠습니다. 기본적으로 샌프란시스코는 망했다고 생각합니다.

짜증난다. 놀라운 장소입니다. 샌프란시스코의 한 공원에서 본 풍경.(사진: 사진: Torbakhopper/Flickr)

대신, 집보다 더 빠르게 일자리 및/또는 부를 추가하지만 아직 샌프란시스코는 아닌 도시(포틀랜드, 시애틀, 오스틴, 덴버, 미니애폴리스)에 대한 강의로 마무리하겠습니다. 오클랜드와 로스엔젤레스, 샌디에이고와 DC도 여전히 그렇습니다.

신의 사랑을 위해 계속해서 집을 추가하십시오. 상황이 더 나빠지지 않고 샌프란시스코와 같은 패소 패자 폭풍우에 갇히지 않도록 계속 집을 추가하십시오.

그리고 그렇게 하는 동안...

임대료 통제? 이 특정 세입자는 불안하지만 확실합니다. 계속해서 주택을 추가하는 데 방해가 되지 않도록 열심히 일하는 한 시도해 볼 수 있습니다.

끝없는 확장? 그것은 집값을 저렴하게 유지할 수 있지만(애틀랜타, 댈러스, 피닉스에게 물어보세요) 지구를 망쳐 놓고 우리를 더 뚱뚱하고 외롭게 만드는 것 같으며 자동차는 비쌉니다. 그러니 가능하면 타운하우스를 만들어 보세요. 타운하우스는 훌륭합니다. Cliff와 Claire Huxtable은 연립 주택에 살았습니다. 듀플렉스도 좋습니다. 많은 도시에서 실제로 이들 중 하나를 건설하는 것을 불법으로 만들었습니다. 그건 미친 짓이야.

공공 또는 기타 보조금을 받는 주택을 만들기 위한 세금? 가장 가난한 사람들은 시장 가격의 주택을 살 여유가 없으며 저렴하지만 살기 좋은 작은 집에 사는 사람들은 텐트에 사는 사람들보다 훨씬 덜 고통받는 경향이 있습니다. 예, 세금을 사용하여 가난한 사람들을 위해 저렴하지만 살기 좋은 작은 집을 짓는 동시에 사람들이 빈곤에서 벗어날 수 있도록 돕는 다른 방법을 찾는 것이 좋습니다.

대량 해고? 글쎄요, 분명히 임대료를 낮출 것이지만 어떻게든 시장을 재선에 들일 것이라고는 생각하지 않습니다.

하지만 무엇을 하든 반드시 구매 에릭 피셔 그를 보면 술을 마신다. 그는 그것을 얻었다.

남자 이름 안데르센오레곤주 포틀랜드에 사는 작가입니다. @앤더셈 트위터에서.