밤 10시 조금 넘어서 1월 25일, 69세의 빨간 머리 부동산 개발업자 래리 실버스타인(Larry Silverstein)은 매디슨 애비뉴(Madison Avenue) 근처의 이스트 57번가를 건너던 중 1997년형 포드 세단에 치였습니다. 그의 골반이 부러져 그는 뉴욕 대학 의료 센터로 이송되었습니다. Silverstein 씨가 나중에 딸에게 말했듯이, 사고는 최악의 시기에 최악의 휴식이었습니다. 그는 World Trade Center의 99년 임대 계약을 따내기 위해 출마한 세 명의 입찰자 중 한 명이었습니다. Silverstein은 Trade Center의 현재 소유주인 New York and New Jersey 항만청에 입찰을 제출해야 하는 마감일인 1월 31일에 직면했습니다.
다음 며칠 동안 비즈니스 파트너, 고문 및 수행자는 입찰의 최종 세부 사항이 결정되는 동안 Silverstein 씨의 병실 밖 복도를 따라 의자에 줄을 섰습니다. 죽음을 직감한 지 5일 만에 Silverstein 씨는 New York Post에서 다음과 같이 퉁명스럽게 선언했습니다.
Silverstein에게 뉴욕 역사상 가장 큰 부동산 거래가 성사될 기회를 많이 준 사람은 거의 없었습니다. 부동산 중개업체 GVA 윌리엄스의 마이클 코헨(Michael Cohen) 최고경영자(CEO)는 항만청의 최종 후보 3명 중 그가 다크호스였다고 말했다. 기존의 통념은 입찰이 봉인되지 않았고 Vornado Realty Trust가 Silverstein이 제안한 것보다 32억 5000만~6억 달러 더 많은 입찰가로 경쟁자를 압도했을 때만 확인된 것 같았습니다.
그 때 Silverstein 씨는 호황과 불황을 통해 그가 도시에서 가장 똑똑한 부동산 마인드 중 한 명으로 명성을 유지한 이유를 보여주었습니다. 그는 자신을 무시하고 계속해서 입찰가를 Vornado보다 3천만 달러 적게 올렸습니다. 그는 항만청 이사회와 보나도 회장 스티븐 로스 간의 협상이 결렬되자 조용히 기다렸다. 그런 다음 그는 위반에 들어갔다.
이제 Silverstein 씨의 차례이며, 프로세스를 따르는 사람들에 따르면 이번에는 협상이 훨씬 더 순조롭게 진행되고 있습니다. 그의 입찰에 대해 논평을 묻는 질문에 Silverstein은 이렇게 말했습니다. 세계 무역 센터에 견줄 만한 것은 없습니다. 규모, 위치, 가시성 및 가시성 면에서 독특합니다. 내 꿈이 되었습니다. 최근 3월 말까지만 해도 많은 사람들은 Silverstein이 거래를 성사시킬 수 없을 것이며 이 복합 단지가 Mortimer Zuckerman의 Boston Properties와 Brookfield Financial Properties 간의 파트너십인 3위 입찰자에게 갈 것이라고 예측했습니다. 그러나 지금은 Mr. Silverstein은 그의 상을 받을 것입니다.
다시 말하지만, 항만청의 난잡한 경매에서 지금까지 예상한 대로 진행되는 것은 거의 없습니다. Silverstein 씨의 개인적인 스타일은 흥을 돋우고 매혹적이기는 하지만 그를 상대한 사람들은 그가 Roth 씨만큼 강인한 협상가가 될 수 있다고 말합니다. 당신은 당신이 끝났다고 생각합니다. 그와의 협상에서 멍이 든 한 생존자가 회상했습니다. 당신은 결코 끝나지 않았습니다.
항만청(Port Authority)의 루이스 아이젠버그(Lewis Eisenberg) 회장은 다음 예정된 항만청 이사회 회의인 4월 5일까지 거래가 완료될지 의문이라고 말했다. 그럼에도 불구하고 그는 모든 것이 잘되고 있다고 말했습니다. Eisenberg씨가 기뻐할 이유가 있습니다. 프로세스에 관련된 사람들에 따르면 Silverstein씨는 Vornado가 꺼리는 임대 조건에 기꺼이 동의했습니다. 상장 기업인 Vornado는 대차 대조표에 부채를 덜 표시하기 위해 임대 기간을 단축하기를 원했으며(Silverstein 씨의 개인 회사에는 문제가 아님) 또한 예상대로 Vornado가 위기에 처하지 않을 것이라는 보장을 원했습니다. 시는 개발자에게 부동산에 대한 부동산 세금으로 연간 1억 달러 가까이 걷도록 하기 위해 소송을 제기했습니다.
Silverstein 씨의 동맹국들은 그가 1980년대 후반에 Port Authority 토지에 개발한 사무실 건물인 7 World Trade Center의 지주인 Port Authority와 수년간 우호적으로 공존한 덕분에 상대적으로 호의를 보였습니다. 1993년 2월 26일 금요일에 쌍둥이 빌딩이 폭격을 당했을 때 전 항만청 CFO인 Barry Weintrob는 기억합니다. Silverstein은 즉시 항만청 직원에게 건물의 여유 공간을 제공했습니다. 월요일이 되자 직원들은 업무에 복귀했다고 그는 말했다.
Silverstein 씨가 협상 테이블에 앉았을 때 반대편에서 Ben Needell과 같은 낯익은 얼굴을 보는 것도 나쁘지 않습니다. Skadden, Arps, Slate, Meagher and Flom의 변호사인 Mr. Needell은 항만청과의 거래를 협상하는 변호사 중 한 명입니다. 일반적으로 그는 Silverstein 씨의 변호사입니다. 내가 당신에게 말할 것은 Larry는 훌륭한 사람이라는 것뿐이라고 Needell 씨는 말했습니다.
협상에 꾸준히 참여하고 있는 또 다른 인물은 J.P. Morgan Chase의 임원인 Tim Ryan으로 항만청에 매각에 관해 자문을 제공하고 있습니다. J.P. Morgan Chase의 한 부서는 Silverstein이 관리하고 2억 달러에 구매할 수 있는 옵션을 보유한 120 Broadway의 오래된 Equitable Building도 소유하고 있습니다.
Silverstein은 또한 이사회의 절반을 임명한 George Pataki 주지사와 다른 Albany 공화당원의 친구이기도 합니다. Silverstein씨는 지난 11월 무역 센터에 대한 입찰이 가열되고 있을 때 주지사의 캠페인 위원회에 15,000달러를 기부했습니다. Silverstein은 상원 G.O.P.에 $35,000를 기부했습니다. 그리고 지난해 다수당 지도자인 조셉 브루노에게.
얽힌 세계
그러한 관계는 맨해튼 부동산의 근친상간 세계에서 볼 수 있는 것과 같습니다. 그러나 World Trade Center 거래가 전개되면서 뉴욕의 법률, 개발 및 정치 엘리트의 놀라운 집합이 이루어졌습니다. 맨하탄에서 가장 큰 상업용 건물주인 Mr. Roth가 있습니다. Daily News의 소유자인 Mr. Zuckerman ; 부시장에서 개발자로 전환한 John Zuccotti는 현재 Brookfield를 이끌고 있습니다. 부동산 후계자인 Howard Milstein(한때 Mr. Zuccotti로 대표됨)은 부동산 투자자인 Mr. Eisenberg가 항만청 이사회에 자문을 제공하고 있습니다. 그곳에서 부동산 투자자인 Mr. 또한 Pataki 씨가 메트로폴리탄 교통국의 새 국장으로 선택한 New York Post입니다. 세계 무역 센터 임대에 입찰하는 개발자 중 하나 또는 다른 하나는 마을의 거의 모든 인기 있는 부동산 변호사를 고용하고 있습니다. 그리고 지금까지 Silverstein 씨는 그들 모두를 능가했습니다.
그리고 그는 계속해서 움직입니다. 3월 28일 월스트리트 저널(Wall Street Journal)이 보도한 바와 같이 Silverstein은 파트너이자 부동산 투자자인 Lloyd Goldman을 인수했습니다. Goldman과 가까운 소식통은 Silverstein이 8억 달러의 계약금을 확보하기 위해 마련해야 하는 1억 5,000만 달러의 상당 부분을 자신이 기부할 것이라고 말했습니다. GMAC는 Silverstein 씨의 그룹에 나머지를 빌려주고 있습니다. (나머지 32억 2,000만 달러는 99년 동안 지불해야 합니다.)
Goldman은 이 거래에서 Silverstein의 파트너로 센터의 지하 쇼핑몰을 원하는 상장 쇼핑센터 개발업체인 Westfield America Inc.에 합류할 것입니다. Silverstein 씨는 더 많은 투자자들을 노리고 있다고 합니다. 한 부동산 소식통은 마침내 거래가 성사되었을 때 Silverstein이 세계 무역 센터를 사는 데 자신의 돈을 전혀 투자하지 않는다면 놀라운 일이 아닐 것이라고 말했습니다.
다시 말하지만 아무도 Silverstein 씨의 거래 성사 능력에 의문을 제기하지 않았습니다. 항만청이 무역 센터의 결선 진출자 목록을 발표했을 때부터 그는 단순히 경쟁자에 비해 자금과 조직적 무게가 부족했기 때문에 약자로 간주되었습니다. 그가 확보하고 있는 돈. 이제 많은 사람들의 질문은 다음과 같습니다. 만약 그가 상을 받는다면 그 상으로 무엇을 할 것입니까?
장기에 대한 질문도 있습니다. 잡지 Grid의 복합 단지 현금 흐름 분석에 따르면 트레이드 센터에서 승리한 사람은 장기 임대가 끝날 때까지 비교적 적은 양의 현금 흐름을 기대할 수 있습니다. 이것은 누구든지 복합물을 사는 사람이 이익을 보기 전에 몇 년 동안 그 안에 있을 것임을 의미합니다.
위험 요소
그러나 Silverstein 씨는 위험에 대해 크게 겁먹은 적이 없습니다. 그는 1950년대에 뉴욕 대학교를 졸업하고 아버지의 중개 회사에서 일하기 시작했습니다. 그는 곧 진짜 돈이 건물을 임대하는 것이 아니라 소유하는 데 있다는 것을 깨달았습니다.
그는 밤에 N.Y.U.의 로스쿨에 다녔고 그곳에서 또 다른 청년 버니 멘딕(Bernie Mendik)과 친구가 되었습니다. Silverstein 씨는 그의 친구를 가족 사업으로 데려왔고, 그를 여동생에게 소개했고 곧 Mendik 씨는 가족과 결혼했습니다.
그들은 전설적인 파트너인 Harry Helmsley와 Larry Wien으로부터 305 East 47th Street에 있는 건물을 구입했습니다. Silverstein과 Mendik은 Helmsley와 Wien을 본보기로 삼아 많은 소액 투자자 풀을 사용하여 대규모 구매 자금을 조달하는 방식을 연구하고 모방했습니다.
사업은 좋았지만 1970년대 후반에 Mendik 씨와 Silverstein 씨의 여동생이 이혼했고 Silverstein 씨와 Mendik 씨는 곧 헤어졌습니다. 그들은 자산 분할을 돕기 위해 Jerry Speyer라는 이름을 가진 또 다른 젊은 개발자를 고용했습니다.
1980년대에 Mr. Speyer, Mr. Mendik 및 Mr. Silverstein은 Koch 시대의 붐을 수용하기 위해 사무실을 구입하고 건설할 개발자 간부의 핵심을 형성했습니다. 그들은 치열한 경쟁을 펼쳤고, 각각은 더욱 야심찬 거래로 서로를 압도하려고 했습니다. Mendik은 실제로 돈이 요점은 아니었다고 Mendik은 Skyscraper Dreams: The Great Real Estate Dynasties of New York의 저자 Tom Schachtman에게 말했습니다. 그것은 단지 점수를 유지하는 방법이었습니다.
Silverstein은 1980년대 호황기에 많은 득점을 했습니다. 그는 맨해튼 사무실 공간의 천만 평방 피트를 구성하는 13개의 건물을 소유했습니다. 그는 JP Morgan과 수익성 있는 재정적 파트너십을 맺었습니다. 그는 요트에서 즐겁게 지내고 아내 클라라와 함께 유대인 자선단체를 위한 다작의 기금 마련자가 되었습니다. 이 모든 과정을 통해 Silverstein 씨는 몇 년 동안 New York 부동산 위원회 의장을 맡아 높은 공개 프로필을 유지하여 조직을 조용한 네트워킹 그룹에서 정치 세력으로 변화시키는 데 도움을 주었습니다. 그리고 그는 뉴욕 대학교에 새로운 부동산 연구소를 기증하는 데 도움을 주었습니다. Silverstein 씨는 매 학기마다 그곳에서 강의를 합니다. 그의 강의는 항상 입석뿐이다.
연구소의 Larry and Klara Silverstein 의장을 맡고 있는 전 부동산 위원회 회장인 Ken Patton은 Socratic이라고 말했습니다. 그는 전형적인 강의에서 Mr. Silverstein이 곤경(임대하기 어렵거나 어려운 구역 상황)을 제시하고 학생들에게 이를 해결하도록 요청할 것이라고 말했습니다.
Silverstein 씨는 실제 잼에서 자신의 몫을 스스로 해결해야 했습니다. 1981년에 그는 West Broadway와 Washington Street 사이의 Vesey Street에 건물을 임대하기 위해 줄을 선 세입자 없이 200만 평방피트의 사무실 타워인 7 World Trade Center를 짓겠다는 야심 찬 도박을 발표했습니다. 1986년에는 전면 신문 광고에서 약간의 Silverstein 씨를 축구 선수가 엔드 존으로 건너는 모습을 묘사하면서 세입자의 신원이 공개되었습니다. 투자 은행 Drexel Burnham Lambert도 마찬가지였습니다.
그러나 Drexel이 스캔들과 부실 부채로 인해 무너지면서 Silverstein 씨의 운은 바뀌었습니다. Seven World Trade Center는 거의 90%가 비어 있었습니다. Silverstein 씨는 결국 다른 중개 회사인 Salomon Brothers에서 공간을 임대했지만 건물을 수리하는 데 너무 많은 비용을 지불해야 했기 때문에 모기지를 소유한 연금 기금은 그의 이익의 상당 부분에 대한 대가로 추가 자금을 요구했습니다. .
현금 위기는 곧 그의 보유 자산의 다른 부분에도 영향을 미쳤습니다. 34번가의 한 쇼핑몰은 버려졌다. 42번가와 12번가의 주거 개발이 보류되었고 120 Broadway의 소유권은 그의 대출자인 J.P. Morgan에게 양도되었습니다. Silverstein 씨의 회사는 비상장 기업이기 때문에 회사 외부에 그가 얼마나 큰 상처를 입었는지 아는 사람은 아무도 없습니다. 그러나 부동산 소식통에 따르면 Silverstein은 자신의 건물 중 많은 부분을 대출 기관에 양도하고 계속 관리해야 했습니다.
그러나 1998년까지 Silverstein은 인수 게임으로 돌아갔습니다. 그는 Leona Helmsley에게서 140 Broadway에 사무실 건물을 샀습니다. 몇 년 동안 침체되어 있던 최서단 42번가 프로젝트가 마침내 완료되었습니다.
그러던 중 Silverstein 씨는 어느 날 회사를 물려받기 위해 아들 로저와 딸 리사를 손질하기 시작했습니다. Silverstein 씨는 최근에 그녀가 Silverstein 씨의 자동차 사고에 대한 이야기를 처음으로 이야기한 개발자 딸들에 대한 긴 New York Times 기사의 주제였습니다. 내가 그에게 더 많은 책임을 져야 합니까? 예, 그녀는 말했습니다.
그럼에도 불구하고 그를 본 사람들은 Silverstein 씨가 여전히 정신을 차리고 사고에서 잘 회복하고 있다고 말합니다. 부동산 중개업체인 Newmark and Company의 제임스 쿤(James Kuhn) 임원은 래리가 69세라고 말했습니다.
지난 10년 동안 Silverstein은 Speyer가 Rockefeller Center와 Chrysler Building을 인수하고 Mendik이 그의 회사를 6억 5,600만 달러에 매각하는 것을 아이러니하게도 스티브 로스에게 지켜보았습니다.
이제 그의 차례입니다. Larry가 이해한다면 Silverstein과 Mendik을 모두 아는 한 남자는 World Trade Center 거래에 대해 Bernie가 거울을 볼 수 없을 것이라고 말했습니다.
