타협을위한 청사진 : 애틀랜틱 시티 수리

애틀랜틱 시티시의 운명은 밸러스트에 걸려 있으며, 정치 지도자들은 누구의 관심도 자신의 발 뒤꿈치를 파고 들어서는 안된다는 사실을 인식하는 데 너무나도 조금씩 다가 가고있는 것 같습니다. 앞으로 나아가면서 타협의 여지가있는 것으로 보이며 주 상원 의장 Stephen Sweeney와 주 하원 의장 Vincent Prieto는 약간의주고 받기로 애틀랜틱 시티를 구하는 영웅이 될 수 있습니다. Chris Christie 주지사는 또한 애틀랜틱 시티의 타협에서 정치적 승리와 자랑 할 유산으로 나올 수 있습니다.

이제 필요한 것은 세 사람 모두 자신의 승리가 그들이 돌려 주어야하는 것보다 클 수 있음을 인식하는 것입니다. 그들이 인식 할 필요가있는 것은 각자가 다른 사람들이 얼굴을 구할 수 있도록 허용해야한다는 것입니다. 그리고 저의 이상 주의자는 각각 약간의 정치적 의지만으로 애틀랜틱 시티시, 그녀의 주민들, 더 넓은 남부 저지 지역을 도울 수 있다고 생각합니다. 애틀랜틱 시티에서 2 마일 떨어진 곳에서 자랐고, 고등학교 때 보드 워크에서 아르바이트로 소금물 태피를 팔았고, 당시 스톡턴 주립 대학에서 슬롯 플레이 노인들로 가득 찬 인사 버스를 통해 돈을 지불 한 사람으로서 희망찬 바카라 선수들에게 칵테일을 마시 며 방법을 찾도록 부탁드립니다. 이것은 그들이 경력에서 다룰 작은 정치적 문제 중 하나이지만 많은 사람들의 경제적 생계에 대한 운명은 그들의 손에 달려 있습니다. 이 사람들은 정치인이 아닙니다. 그들은 자동차 대행사, 소매 점원, 블랙 잭 딜러, 대학생들이 칵테일을 마시고 있습니다. 그들은 급격하게 변화하는 게임 비즈니스 모델에 직면하여 생계를 유지하고 가족을 부양하려는 사람들입니다.

두 가지 계획이 있습니다. 국가 인수 Sweeney가 제안한 애틀랜틱 시티는 크리스 크리스티 주지사의 지원을 받았지만시 지도자들과 사우스 저지 전역의 많은 사람들에게 비방을 받고 있습니다. 이 계획은 본질적으로 시정촌에서 대부분의 통제권을 제거하고 그 권한을 주 지역 사회부 (Department of Community Affairs)에 부여하며, 최근 발표 된 타협은 시가 특정 기준을 충족하는 경우 여름 시즌 이후까지 계획의 실행을 지연시킬 것입니다. 그만큼 대안 , Prieto가 후원하는 법안은 도시가 특정 재정 목표를 달성하지 못할 경우 지방 자치 권력이 감소하고 주 통제가 증가하는 일련의 벤치 마크를 설정합니다. Prieto 법안은 또한 세금 대신 카지노 지불 (PILOT) 프로그램을 제공합니다. 여기서 카지노는 2016 년 과세 연도 동안 도시에 총 1 억 2 천만 달러를 제공하고 게임 수익 및 인플레이션 율에 따라 10 년 동안 계속됩니다. 파일럿은 열려있는 8 개의 카지노에 대한 법원 명령 재평가의 영향으로부터 도시를 보호합니다.

주 지도자들이 고려해야 할 한 가지 핵심 문제는 Sweeney가 제안한 타협 조치에 따라 주정부는 1 인당 지출이 주민 1 인당 3,500 달러를 초과하지 않는 예산을 만드는 조건에 따라 인수 여부를 결정할 것입니다. 도시가 실패하면 원래 인수 계획이 적용됩니다. 그 계획의 문제점은 주민 3 만 9000 명이 사는 리조트 타운의 고유 한 상황을 인식하지 못하지만, 하루에 해변에 50,000 명, 카지노, 레스토랑, 상점에 50,000 명을 추가 할 수 있다는 것입니다. . 따라서 주 공무원들은 애틀랜틱 시티의 서비스 부담을 Winslow, Monroe, Teaneck 및 Marlboro와 같은 곳과 동일시하고 있습니다. 여름 토요일에 130,000 명의 사람들이 윈 슬로우에 마지막으로 몰입 한 것은 언제입니까? 아니면 50,000 명이 먼로의 콘서트에 참석 했나요? 그리고 애틀랜틱 시티에 오는 사람들은 경찰 보호, 인명 구조 원, 구급차, 인프라, 화장실, 유지 보수 등 도시 서비스를 필요로합니다. 따라서 주에서는 애틀랜틱 시티의 재정에 심각한 문제가 있지만 패터슨이나 저지 시티와 같은 장소와 비교하여 도시의 지출을 측정하는 것은 모호하다는 것을 인식해야합니다.

간단한 예 : 애틀랜틱 시티의 EMS는 평균적으로 1 년에 약 20,000 번 실행합니다. 1 인당 인구를 감안할 때 도시 주민들의 절반이 매년 구급차를 부를 것입니다. 이제 그들은 애틀랜틱 시티에서 파티를 좋아하지만 직관적으로는 이것이 말이되지 않는다는 것을 알고 있습니다. 따라서 애틀랜틱 시티는 영주권자의 수가 비슷한 다른 지방 자치 단체와 동일한 기준을 유지해서는 안됩니다. 따라서 주정부는 애틀랜틱 시티가 재정적 인 집을 정돈하도록 강요하는 방법에 대해보다 광범위하게 생각해야합니다. 지출 10 % 감소 또는 기타 공식.

국가 지도자들은 또한이 문제를 해결하려는 정치적 의지가 부족하지 않음을 인식해야합니다. 2014 년에 선출 된 Don Guardian 시장은 유권자들의 이익 보호와 도시가 직면 한 가혹한 재정 현실 사이의 균형을 맞추려고 시도했습니다. 그리고 그는 제약의 맥락에서 그렇게했습니다. 논쟁의 여지가있는 인명 구조 원 연금? 주가 의무화되었습니다. 객실 세? 상태 통제. 사치세? 상태 통제. 주차 세? 상태 제어. 주정부는 애틀랜틱 시티 방문객들로부터 세금과 수수료로 6 천만 달러를 징수했으며 시가 원하는 경우 이러한 세금을 인상하는 것을 배제했습니다. 도시는 지출을 줄이는 능력과 주가 용제가되기를 원할 경우 수입을 늘리는 능력을 제한하는 많은 제약으로부터 해방되어야합니다.

도시 재정 상황의 긴급한 성격은 다시 한 번 위기에 처한 정부를 의미합니다. 그러나 이것은 또한 해결책을 찾으려고 시도하는 동안 도시와 주가 물러서서 게임 후 중심의 애틀랜틱 시티를 위해 도시의 미래가 어떻게 보일지 살펴 봐야 함을 의미합니다. 그리고 이전의 시험과 달리 여기에는 시민, 선출직 공무원, 비즈니스 리더, 관광 전문가 및 주 경제 개발 책임자를 포함한 주요 이해 관계자가 포함되어야합니다.

타협해야 할 세 가지 주요 걸림돌이 있습니다. 하지만 모두가 승자가 될 수있는 충분한 테이블이 있습니다.

둘 다 타협하기 위해 : 단체 교섭. Sweeney의 1 인당 3,500 달러의 목표는 비현실적이지만 단체 교섭 계약이 테이블에 있지 않을 것이라고 생각하는 것도 비현실적입니다. 모든 타협에는 노조, 카지노, 채권자 및 기타 이해 관계자가 포함되어야하며 타협도 포함되어야합니다. 그러나 막대기는 현실적이고 달성 가능한 것이어야합니다.

Sweeney가 타협 할 때 : 물. 공공 자산의 매각은 국가 인수의 중요한 구성 요소입니다. 현재 시립 유틸리티 당국의 후원을받는이 도시는 도시의 상수도를 소유하고 있습니다. Sweeney가 후원하는 주 인수 조치에는 주 관리자가이 공공 자산을 매각 할 수있는 조항이 포함되어 있습니다. Sweeney의 후원자이자 남부 저지 전력 중개인 인 George의 형제 인 Phil Norcross는 도시의 수도 시설 구매에 관심을 표명 한 American Water의 로비스트이기 때문에 이는 중요한 타협입니다. 당연히 애틀랜틱 시티 시장 Don Guardian과 다른 지역 지도자들은이 계획의 구성 요소를 꺼려합니다. 이 자산을 판매하는 데있어 문제는 두 가지입니다. 이것은 원샷 수익 거래를 나타내며 물을 도시 자산으로 유지한다는 것은 올바르게 관리되면 도시가 상수도를 수익 창출 원으로 사용할 수 있음을 의미합니다. 둘째, 도시와 주 의회의 정치인들은 도시 거주자들의 비용 측면에서 민영화의 순 효과에 대해 우려하고 있습니다. 민영화는 결국 금리 인상을 초래할 것입니다. 그리고 이것은 주민들이 증가를 감당할 수없는 도시입니다. Sweeney는이 문제에 대해 타협해야하며 Prieto의 법안에있는 인센티브 패키지의 일부가되어야합니다. 이는 Atlantic City가 첫해 기준을 충족하지 못하는 경우가 아니면 Waterworks 판매가 테이블에 포함되지 않음을 의미합니다. 그런 다음 독립 회계사에게 도시의 수도 당국의 판매, 합병 또는 민영화에 대한 최종 권한이 주어집니다.

Prieto to Compromise On : 주 인수 조치에 따라 주에서 임명 한 이사는 안정화 및 복구가 필요한 지방 자치 단체의 의사록, 지방 자치 단체의 이사회,위원회 또는 부서의 의사록을 거부 할 권한이 있습니다. 안정화 및 복구의 필요성, 주택 당국, 주차 당국, 재개발 당국, 계획위원회 및 구역 조정위원회를 포함하되 이에 국한되지 않는 안정화 및 복구가 필요한 지방 자치 단체의 독립위원회 또는 기관. 여기서 핵심은 Sweeney와 Christie가 재개발 과정을 제어하기를 원하고 Prieto는 그들에게 그 권한을 부여해야한다는 것입니다. 은밀한 신사의 합의일지도 모르지만 프리에토가 단체 교섭과 물에 대한 운동을 원한다면 그는 발전을 포기해야 할 것입니다.

애틀랜틱 시티가 무너지고있는 동안 일부 선견지명 된 영혼들 (대부분 조지 노 크로스의 친구)은 잠재적 인 기회를 인식하고 대규모 투자를 고려하여 개발 가능한 부동산의 큰 덩어리를 함께 패치 해 왔습니다. 단체 교섭 및 물의 민영화 방지에 대한 관용의 대가로 Prieto는 Norcross 기계와 밀접한 관련이있는 개발자를위한 재개발에 대한 주정부 지원을위한 강력한 공식을 지원해야합니다.-카지노 재투자 개발 기관 (CRDA) 및 주 경제 개발의 사용을 장려해야합니다. 권한 돈과 시장 보호자 및 시의회도 참여해야합니다. 개발은 일자리를 의미하고 개발은 세수를 의미합니다. 개발이 도시의 청구서를 지불하고 Norcross와 Christie의 친구들을 더 부유하게 만든다면 그렇게 될 것입니다.

그리고 Sweeney는 이것을 엄청난 정치적 기회로보아야합니다. 도시에 상당한 투자를했거나하고있는 몇몇 개발자들이 있기 때문입니다. 이러한 투자에 대한 보상은 상당 할 것이며 확실히 Sweeney는 이러한 개발자에 대한 그의 옹호에 대한 캠페인 기부의 형태로 멋진 보상을받을 것입니다. Christie 주지사는 그의 동맹국들도 보상을받을 것이라는 확신을 가질 수 있습니다.

테이블에는 다양한 관심사가 있습니다.

• Joseph Jingoli –Jingoli의 실질적인 포트폴리오는 Norcross와의 관계를 나타냅니다. Jingoli는 Camden에 3,500 만 달러의 Cooper Norcross Academy, Rowan University의 Cooper Medical School (Norcross가 창조에 중요한 역할을 한 Sweeney 지역에 있음) 및 Rowan College of Business를 건설하고 있습니다. 다른 많은 프로젝트와 함께. Jingoli는 공공 및 민간 개발 프로젝트의 다양한 배열을 자랑하며 앞으로 나아갈 자리를 확보해야합니다.

• Omar Boraie – Boraie의 New Brunswick 고급 콘도 개발 인 The Aspire는 Sandy Relief Funds 480 만 달러, 정부 보조금 6 천만 달러, 세금 공제 2100 만 달러를 받았습니다. 미들 섹스 카운티 개발자는 Christie의 대선 캠페인에 수천 달러를 포함하여 지난 수십 년 동안 정치 기부금에 수십만 달러를 투자했으며 이러한 투자가 성과를 거두었습니다. Atlantic City도 마찬가지입니다. Boraie는 사라진 Revel 근처 Boardwalk의 북쪽 끝에있는 7100 만 달러 규모의 고급 아파트 인 The Beach at South Inlet에 자금을 지원하기 위해 CRDA로부터 1,500 만 달러를 대출 받았습니다.

• Jack Morris – 미들 섹스 카운티 부동산의 거물로서 다가구 및 소매업 개발에서 주 전체의 선수입니다. Morris의 M & M Development는 Camden과 Newark에서 고급 포트폴리오를 보유하고 있습니다. 그의 Edgewater Properties는 특히 뉴저지 남부와 중부에서 상업, 고급 임대 및 개인 주택 개발을 개발하고 있습니다. 그의 Norcross와의 관계는 Cherry Hill의 Garden State Park 경마장 재개발을 위해 회사가 선정 된 10 년 이상으로 거슬러 올라갑니다.

• Jon Hanson – Christie 주지사의 동맹은 Hampshire Real Estate입니다. Hanson Commission, Christie의 애틀랜틱 시티 관련 로드맵 회장을 역임했습니다. 그는 또한 2018 년 가을에 Stockton University를 위해 2 억 달러 규모의 Atlantic City 캠퍼스를 짓고있는 Atlantic City Development Corporation 또는 ACDevCo (독립적 인 비영리 단체)의 주역이기도합니다. Stockton University의 Atlantic City 캠퍼스는 다음의 초석이 될 것을 약속합니다. 애틀랜틱 시티의 재 활성화 노력.

• George Norcross – 일반적으로 부동산 개발자로 생각되지는 않지만 Norcross와 Atlantic County Executive Dennis Levinson 간의 회의 후 보고서에 따르면 Norcross는 Atlantic City에 대한 투자를 고려하고 있다고합니다.

• 플로리다 부동산 개발 업체 인 Glenn Straub는 24 억 달러의 건설 비용이 들었던 사라진 Revel 카지노에 8,200 만 달러를 지불했습니다. Straub는 워터 파크, 로프 코스, 마장 마술과 말 점프, 스키 달리기 및 하프 파이프, 국제 미술 박람회, 새로운 컨벤션 센터 등 다양한 레크리에이션 시설에 추가로 5 억 달러를 투자 할 것이라고 말했습니다. Straub는 겉보기에는 고독한 늑대로 보이며 주요 정치 주체와 연결되어 있지 않지만 그럼에도 불구하고 도시의 미래에 중요합니다.

현실은 이러한 모든 개발자 (Straub 제외)가 정치적으로 연결되어 있으며이를 옹호하는 정치인 (Norcross 및 Christie)이 이익을 얻을 수 있다는 것입니다. 즉, 비즈니스 수행 비용입니다. 그러나 Norcross와 Christie의 개발자가 필요한 지원을받는 것은 도시의 최대 이익입니다.

곧 이용 가능하게 될 개발 가능한 부지 중 하나는 Albany Avenue 둑길을 따라 130 에이커 규모의 호숫가 부지 인 Bader field입니다. Bader Field를 개발 가능한 사이트로 만드는 데 약 1 억 달러가 추가로 필요합니다. Sweeney와 Prieto는 최종 구매자를 지원하기 위해 CRDA 및 주 경제 개발국과 협력해야합니다. 이 지역은 가능성이 무르 익습니다. 마리나, 이너 하버 유형의 소매 / 호텔 공간, 고급 콘도 또는 위의 모든 것을 수용 할 수 있습니다. 또한, 현재 보유하고있는 운동 시설 (애틀랜틱 시티 서핑 야구장 및 아이스 링크)을 포함한 토지의 일부는 주를 개발할 스톡턴 대학이 사용할 수 있도록 주와시에서 예약해야합니다. 최첨단 위성 캠퍼스가 불과 블록 거리에 있습니다. 이 공공-민간 개발에서의 협력은 레스토랑, 소매 및 레크리에이션 활동에 대한 사로 잡힌 청중을 의미 할 수 있습니다.

Brigid Callahan Harrison은 Montclair State University의 정치 과학 및 법학 교수로, 미국 정부에서 강의를 가르치고 있습니다. 주 및 국가 정치에 대해 자주 논평하는 그녀는 미국 정치에 관한 5 권의 책을 저술했습니다. Brigid Callahan Harrison의 Facebook에서 그녀처럼. Twitter @BriCalHar에서 그녀를 팔로우하십시오.